국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증 기준을 지금보다 강화하는 방안을 검토 중이다. 빌라 등 비아파트 시장에 충격을 줄 수 있어 당장 시행하지 않는다고 하지만 방향성은 명확하다. 공적 보증과 사실상 세금으로 떠받치고 있는 현행 전세제도는 '사상누각'이기 때문이다. 중장기적으로 전세를 월세로 전환하는 경향이 한층 가속화할 전망이다. 8일 국회 국토교통위원회에 따르면 HUG는 최근 전세금 반환보증 담보인정비율(전세가율)을 90%에서 80%로 내리는 내용을 담은 '전세보증 제도 근본적 개선방안'을 위원회에 보고했다. 전세금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 HUG가 대신 세입자에게 돈을 갚아주는 제도다. 현재 이 보증에 가입하려면 집값에서 전셋값이 더샵오포 민간임대 아파트 차지하는 비중인 전세가율이 90% 이하여야 한다. HUG는 전세가율을 80%로 낮춰야 한다고 주장한다. 전세보증 사고가 난 전체 주택 가운데 전세가율이 80% 이상인 주택이 차지하는 비중이 84.6%에 달하기 때문이다. 전세가율이 높을수록 임대인이 적은 자본으로 갭투자를 할 수 있어 안정성이 낮아진다. 오포 민간임대 국토교통부도 전세가율을 하향 조정할 필요가 있다는 데 공감한다. 집주인 대신 갚아줘야 하는 보증금 규모(대위변제액)가 기하급수적으로 늘면서 HUG가 적자의 늪에서 허덕이고 있기 때문이다. HUG가 대위변제한 금액은 2021년 5041억원에 불과했지만 2022년 9241억원, 2023년 3조5544억원으로 급증했다. 올해도 9월까지 대위변제한 액수가 3조220억원에 달한다. 이로 인해 HUG 당기순손실은 작년 한 해에만 3조8598억원을 기록했다. 오포민간임대아파트 HUG에 따르면 올해도 3조8324억원 수준의 적자가 불가피할 것으로 추산됐다. 적자는 세금으로 고스란히 메우고 있다. 국토부는 작년 11월과 올해 2월 각각 3839억원과 7000억원을 HUG에 현물 출자했다. 이마저도 부족해 HUG는 지난달 21일 7000억원 규모의 신종자본증권을 발행하고 나섰다. 사실상 빚을 낸 셈이다. 더군다나 2022년부터 이어진 전세사기 여파로 비아파트 시장의 위축이 심각하다. 국토부가 빌라 시장 정상화를 주요 정책 과제로 삼는 배경이다. 국토부는 어느 정도 시장이 회복되기 전에 전세가율을 낮추긴 어렵다는 입장이다. 국토부 관계자는 "지금 낮추는 건 쉽지 않다"며 "다만 주택 유형별로 특성에 맞게 (전세가율을) 낮춰 나가야 한다는 방향성은 있다"고 말했다. 지난해 전세가율이 100%에서 90%로 낮아졌을 때 빌라 임대인들의 반발이 거셌던 것도 부담이다. 임대업자들은 전세가율이 80%로 또 한 차례 하향되면 역전세난이 생길 것을 우려한다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "전세사기 여파로 보증보험 가입이 가능한 곳만 전세로 들어가려고 하는 것이 현실"이라며 "보증 가능한 전세가율이 더 낮아지면 보증금 반환을 못하는 사고가 훨씬 더 늘어나게 될 것"이라고 말했다.