전세보증금반환보증 가입 요건 개선의 필요성이 대두된다. 대위변제로 적자에 허덕이는 주택도시보증공사(HUG)의 재정부담을 완화하고 깡통전세·갭투자 차단을 통한 임차인 피해를 사전에 막기 위해서다. 힐스테이트 남사 다만 이미 발생한 전세사기로 빌라 등 비아파트 전세시장이 무너진 터라 속도 조절이 필요할 것으로 보인다. 11일 HUG에 따르면 중장기적인 전세반환보증 제도 개선 대책의 일환으로 담보인정비율(전세가율)을 낮추는 방안을 검토한 것으로 알려졌다. 앞서 HUG는 국회 국토교통위원회 소속 손명수 더불어민주당 의원실에 전세반환보증 담보인정비율을 현행 90%에서 80%로 낮추는 방안이 담긴 개선안을 제출한 것으로 전해졌다. 당초 전세반환보증은 폭넓은 범위의 임차인을 보호하기 위해 공시가격의 150%(공시가격 150%·담보인정비율 100%)까지 운영됐다. 전셋값이 매매가격에 준하는 깡통전세 매물까지도 보증서를 내준 것이다. 실제로 HUG에 따르면 전체 보증사고 금액 중 부채비율(전세보증금+선순위채권/주택가격)이 80%를 초과한 건의 사고금액이 84.6%로 대부분을 차지했다. 이에 보증제도가 갭투자를 불러일으켜 전세사기의 단초를 제공했다는 지적이 커지자 지난해에는 가입 기준을 공시가격의 126%(공시가격 140%·담보인정비율 90%)로 강화한 바 있다. 특히 HUG도 과도한 대위변제로 재정건전성에 빨간불이 켜진 상태다. 집주인 대신 HUG가 임차인에게 대신 내준 보증금인 대위변제액 규모는 2022년 9241억원에서 지난해 3조5544억원으로 불어났으며, 올해도 1~10월 3조3271억원을 기록했다. 이로 인한 HUG의 적자운영도 불가피하다. 지난해에만 3조8758억원의 당기순손실이 발생했으며 올해 적자도 4조원에 육박할 것으로 예상된다. 채권회수율도 8% 수준으로 저조한 터라 결국 HUG 손실을 막기 위한 혈세가 투입될 수밖에 없어 근본적인 대책안 마련이 요구되고 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “그동안 과도한 보증과 대출로 전세시장이 확대됐다”며 “보증 가입 요건을 강화하는 방안은 바람직하다고 보여진다. 임차인도 보증금에 대한 리스크를 고려할 필요가 있다”고 설명했다. 그러나 HUG는 당장은 담보인정비율을 하향하는 방안을 검토하지는 않는다는 입장이다. 당장 가입 기준을 상향했을 때 역전세 등 비아파트 전세시장에 올 충격을 고려해서다. HUG 관계자는 “담보인정비율이 높을수록 사고율이 높다는 측면에서 검토됐던 내용”이라며 “현시점에선 담보인정비율을 조정하는 남사 힐스테이트 것을 검토하지는 않지만 방향성이나 취지에 대해서는 정부 차원에서도 공감은 하고 있다”고 말했다. 현재 비아파트 시장은 전세 사다리가 무너진 상태다. 전세 기피 현상으로 비아파트 임차 시장은 월세로 쏠리는 현상이 가속화되고 있다. 다방에 따르면 올해 1~11월 서울 연립·다세대 주택의 전세거래는 5만7604건으로 1년 전(6만6408건) 대비 13.3% 감소했다. 반면 월세 거래량은 같은 기간 10.1% 증가한 6만6194건으로 조사됐다. 강희창 한국임대인연합 회장은 “역전세 원인 중 하나가 전세반환보증 가입 기준이 강화된 것이다”며 “담보인정비율을 낮추는 방안은 좋다. 담보인정비율보단 주택가격 산정 기준을 일괄적으로 시세에 미치지 못하는 공시가격 140%로 획일화한 점을 개선하는 것이 중요하다고 본다”고 주장했다. 이어 “당장 역전세로 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 부분에 대해서는 대출을 해주는 등 퇴로를 마련할 수 있도록 방법을 찾아주는 노력도 병행돼야 할 것”이라고 덧붙였다.