정부가 분당 샛별·양지마을 등 수도권 노후 아파트 13곳을 '1기 신도시 정비사업 선도지구'로 선정한 가운데 정부의 계획대로 오는 2027년 착공이 진행될지 관심이 쏠린다. 용인한숲시티7단지 국토교통부와 경기도, 성남·고양·안양·부천·군포시 등은 지난 27일 ‘1기 신도시 정비 선도지구를 선정했다. 선도지구는 지난 8월 시행된 ‘노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따라 정비사업을 추진하는 단지다. 선도지구는 13개 구역, 3만5987가구로, 1기 신도시 전체 가구 약 39만2000가구의 9.2%다. 분당에선 ▲샛별마을(동성·라이프·우방·삼부·현대빌라) ▲양지마을(금호1·청구2·금호한양3·5·한양5·6·금호청구6) ▲시범단지(우성·현대·장안건영3) 등 3개 구역, 1만948가구가 선도지구로 지정됐다. 또 선도지구 수준의 지원을 받는 목련마을 빌라 단지까지 합치면 재건축 물량은 1만2055가구에 달한다. 일산에선 ▲백송마을(1·2·3·5단지) ▲후곡마을(3·4·10·15단지) ▲강촌마을(3·5·7·8단지) 등 3개 구역, 8912가구가 선도지구로 지정됐다. 또 연립주택 단지인 정발마을 2·3단지 262가구까지 포함하면 총 9174가구다. 평촌에선 ▲꿈마을(금호·한신·라이프·현대) ▲샘마을(임광·우방·쌍용·대우·한양) ▲꿈마을(우성·건영5·동아·건영3) 등 3개 구역, 5460가구가 선도지구가 됐다. 중동에선 ▲반달마을A(삼익·동아·선경·건영) ▲은하마을(대우동부·효성쌍용·주공1·2) 등 5957가구가, 산본에선 ▲자이백합·삼성장미·산본주공11(2758가구) ▲한양백두·동성백두·극동백두(1862가구) 등 4620가구가 각각 지정됐다. 선도지구로 선정된 구역은 지난 4월 국회를 통과한 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시특별법)에 따라 즉시 특별정비계획 수립에 착수해 내년에 특별정비구역으로 지정된다. 정부는 오는 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립과 이주를 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 추진한다. 최소 8~10년 넘게 걸리는 재건축 과정을 최대한 앞당겨 6년 안에 마무리 짓겠다는 구상이다. 정부는 재건축을 최대한 빠르게 추진하기 위해 '특별정비계획 수립 패스트트랙안'을 추진한다고 밝힌 바 있다. 이는 지자체가 직접 계획을 수립하고, 주민 등 소유자 과반수 이상의 동의를 받아 계획을 제안하는 방식이다. 주민 과반 동의를 받아 예비사업시행자로 지정돼 사업 진행 속도를 끌어올리겠다는 취지다. 하지만 정부의 계획대로 2030년 입주 계획을 맞추기 위한 실제 착공까지 난관이 예상된다. 우선 용적률 상향에 따른 공공기여(기부채납)를 두고 지자체와 주민 간 갈등이 발생할 가능성이 크다. 특히 공사비가 급등한 상황에서 용적률 혜택을 늘리기 위해 추가 공공기여를 약속한 지구가 많다 보니, 사업성 확보가 쉽지 않다는 지적이 나온다. 무엇보다 사업성에 따라 추가 분담금 문제가 불거질 것으로 예상된다. 집값이 상대적으로 낮은 일산과 산본, 중동에서 분양 수익이 용인한숲시티 힐스테이트 적어 주민들이 내야 할 추가 분담금이 많아질 수 있다는 우려가 제기된다. 또 여러 단지가 함께 통합 재건축을 하는 만큼 단지별 이해관계가 다르고, 분단금 규모가 달라질 수 있고, 이에 따라 주민 간 갈등이 불거질 가능성도 있다. 분담금이 예상보다 많아지면 반대 주민이 늘어나고, 사업 지연으로 이어질 수 있다는 얘기다. 힐스테이트 용인한숲시티 전문가들은 재건축 추진 과정에서 변수가 많아 사업이 지연될 가능성이 있다고 지적했다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “정부의 선도지구 지정으로 노후 신도시들의 재건축 물꼬를 텄지만, 재건축 과정에서 변수가 워낙 많아 계획대로 추진하기가 쉽지 않다”며 “사업성이 낮다면 재건축 추진 자체가 어려울 수도 있고, 단지 주민들의 이해관계가 다르고, 이해관계를 조율하는 과정에서 사업이 지연될 수도 있다”고 설명했다. 권 교수는 “공사비가 급등한 상황에서 선도지구 일부 단지는 용적률 혜택을 더 받기 위해 공공기여를 확대했는데, 사업성을 확보할 수 있을지 지켜봐야 한다”며 “2027년 착공을 위해서는 이주대책과 추가 분담금 문제 등 다양한 변수를 최소화하는 세심한 정책이 필요하다”고 덧붙였다.