치열한 경쟁 속에서 신청이 이뤄졌던 1기 신도시 선도지구 발표가 코앞으로 다가왔지만, 선도지구 지정 여부가 집값에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 최근 대출 규제 등으로 부동산 시장의 매수세가 붙지 않는 상황에서 지역별, 단지별 사업성 편차 등으로 재건축 호재 반영이 제한적일 것으로 예상되면서다. 25일 국토교통부 등에 따르면 이달 말 1기 신도시에서 2만6000가구에서 최대 3만9000가구 규모의 선도지구 물량이 지정된다. 지난달 말 선도지구 신청을 앞두고 과열됐던 분위기와 달리 최근 1기 신도시 부동산 분위기는 가라앉은 상태다. 특히 사업성이 가장 좋다고 평가된 분당의 아파트값도 최근 하락세가 감지됐다. 창릉·장항지구 입주와 대곡역세권 신규택지 지정 등 고양시 일대 주택 공급이 예고된 일산도 아파트값 하락세가 유지되고 있다. 부동산원이 발표한 주간아파트가격동향에 따르면 11월 셋째 주(18일 기준) 성남 분당구 아파트값은 상승세가 둔화되다 0.01% 내리며 하락 전환했다. 같은 기간 고양 일산동구도 0.01% 떨어지며 하락 전환했고, 일산서구는 0.03% 떨어지며 8주 연속 하락세를 보이고 있다. 이와 함께 매물 적체 현상도 관측된다. 지난 22일 기준 성남 분당구의 아파트 매매 매물은 4620건으로 세 달 전 4303건 대비 7.3% 증가했다. 일산서구(4253건→4727건)와 일산동구(4063건→4288건)도 각각 11.1%, 5.5% 가량 매물이 늘었다. 일산 신도시 한 공인중개사는 “재건축 추진위들은 전망을 낙관적으로 바라보면서 동의서를 걷었지만 선도지구에 회의적인 주민들이 많다”며 “선도지구로 선정돼도 자기부담이 클 거라는 걱정 때문”이라고 설명했다. 실제로 지난달 말까지 선도지구 추진 단지들은 사업성 분석을 하지 못한 채 주민들로부터 깜깜이 동의서를 징구해 지자체에 신청서를 제출할 수밖에 없었다. 이에 따른 신청 규모는 15만3000여가구에 달한다. 그러나 최근 각 지자체에서 제시한 기준용적률과 공공기여비율에 따라 사업성을 가늠하고 있는 주민들의 셈법도 복잡해지고 있다. 분당에서는 평균 90.7%의 동의율로 선도지구 당락이 공공기여 비율에 따라 정해질 것으로 예상되자 재건축 사업성이 오히려 악화되는 것이 아니냐는 우려가 나온다. 일산에서는 중동(350%), 평촌·산본(330%), 분당(326%)보다도 낮은 300%의 기준 용적률에 대한 불만이 큰 것으로 파악된다. 여기에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 지난 9월 실시된 데 이어 디딤돌 대출 방공제 의무 적용 등이 다음 달 시행되는 등 대출 한도가 대폭 줄어드는 데 따른 매수세 관망세도 작용되며 재건축 기대감이 집값에 반영되긴 어려울 것이란 설명이다. 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “사업성뿐 아니라 수요가 얼마나 몰리는 가도 집값에 영향을 미친다”며 “분당은 서울과 오산 힐스테이트 인접해 수요가 몰리는 곳이지만, 일산은 인근 지역에서 새아파트 공급이 이뤄지고 있어 주택 공급에 대한 갈증이 높지 않은 상황”이라고 분석했다. 이어 “선도지구 지정 발표 후에도 사업이 가시화되기 까지는 시간이 걸리기 때문에 당장 가격에 재건축 호재가 반영되긴 어렵다”며 “대출 규제도 이어지고 있어 투자 심리가 유입되기 어려운 상황이라는 점도 재건축 호재가 집값에 반영되는 데 제약을 두고 있다”고 덧붙였다.