정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 수술에 나선 건 지금의 '저자본·고보증' 구조가 경제 위기의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 계속 나왔기 때문이다. 14일 부동산 업계에 따르면 국내 부동산 시행사는 통상 총사업비의 3~5%에 불과한 자본만 가지고 개발 사업을 추진한다. 자기자본 3억원만 들고 100억원짜리 개발 사업을 이끄는 식이다. 나머지 95~97%의 자금은 은행 대출을 받아 메운다. 이 같은 대출이 가능한 것은 건설사와 신탁사가 공사를 기한 안에 마치겠다고 보증(책임 경기 광주역 민간임대 아파트 준공)을 서기 때문이다. 그래서 금융회사는 사업성보다는 건설사와 신탁사의 신용을 믿고 대출을 해줬다. 이런 구조는 부동산 경기가 좋을 때는 고수익을 보장한다는 장점이 있다. 하지만 금리가 급격히 오르거나 경기가 악화되면 부실이 시행사→건설사·신탁사→금융회사로 확산될 수 있다. 실제 2022년 레고랜드 사태가 터지고 금리가 급격히 오르며 최근 2년 동안 부동산 PF 시장이 크게 휘청였다. 태영건설은 시행사 대신 보증을 서준 PF 대출을 갚다가 워크아웃에 돌입했다. 정부가 미국과 일본 등 선진국처럼 시행사가 자기자본 30%가량을 갖고 사업을 추진하도록 PF 구조 대수술에 나선 근본적인 이유다. 정부는 시행사의 자기자본비율이 2026년까지 평균 10%, 2028년까지 20%가 되도록 대출 관련 '채찍'과 '당근'을 동시에 제시했다. 경기광주역 민간임대아파트 먼저 앞으로 자기자본이 적은 시행사의 대출 문턱이 높아진다. PF 사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융사가 부실에 대비해 쌓아야 하는 자본금과 충당금의 비율을 높게 잡도록 차등화할 계획이기 때문이다. 김승범 국토교통부 부동산투자제도과장은 "대출이 금지되는 것은 아니다"고 강조했다. 하지만 금융회사 입장에서 충당금을 덜 쌓으려면 자기자본비율이 높은 사업장을 선호할 수밖에 없다. 당장 자기자본비율대로 대출을 조이면 시행 업계의 반발이 클 수 있으니 이 같은 우회 방식을 택한 것으로 보인다. 금융회사가 건설사와 신탁사 보증만 믿고 대출을 남발하지 않게 관리할 계획도 갖고 있다. 사업성을 면밀하게 분석하도록 평가·절차 기준을 만들고 전문평가기관 인증제도를 운영하는 것이다. 대출 시 반드시 사업성 평가를 광주역 민간임대 아파트 받도록 할 방침이다. 보증을 선 시공사가 과도한 리스크를 짊어지는 것도 개선한다. 국토부와 금융당국은 내년부터 '책임 준공 개선 태스크포스(TF)'를 운영한다. 현재 책임 준공은 전쟁이나 천재지변이 아니면 연장이 거의 불가능하다. 노조 파업이나 원자재 부족 현상이 발생해도 기한 안에 공사를 끝내야 한다. 향후 TF에선 연장 사유를 추가로 살펴볼 계획이다. 불투명한 PF 수수료 제도도 손질한다. 아울러 국토부는 PF 통합 정보 시스템을 구축해 상시 모니터링에 나선다. 자기자본을 늘릴수록 사업성이 나오도록 인센티브도 내놨다. 토지주가 토지와 건물을 현물 출자하면 양도차익에 대한 과세를 이연하는 게 대표적이다. 이는 미국에서 1992년 도입돼 리츠 시장의 성장을 이끈 '업리츠(UP-REITs)' 방식이다. 국토부는 수도권 주요 지방자치단체 안에 100평 이상 주거·상업지역의 나대지 7000만㎡를 현물 출자 대상으로 보고 있다. 현물 출자 방식을 추진하는 선도 사업 후보지는 용적률과 건폐율 규제도 완화해줄 계획이다. 만약 토지주가 기업형 장기임대주택 같은 정책 사업에 땅을 현물 출자하면 리스크를 줄여준다. 한국토지주택공사(LH)가 지어지는 건물을 매입하겠다는 확약을 해주는 식이다. 역량 있는 시행사를 육성하는 정책도 내놨다. 시행사가 건물을 팔고 손을 터는 게 아니라 향후 운영까지 책임지도록 유도한다. 안정적인 자기자본을 갖춘 부동산투자회사(리츠)에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공하는 방안이다. 실수요자 선호도가 높은 경기 과천, 하남 등에서 나오는 택지를 사고자 한다면 자기자본비율을 높여야 가점을 받을 수 있다. 우수한 시행사가 제대로 평가받을 수 있도록 시행 실적 검증을 통한 시행능력평가제도 도입한다.